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Eigenkapital

Immer wieder beschäftigt einen bei der Planung einer Immobilienfinanzierung, egal ob bei Kauf oder Bau, die Frage, ob Eigenkapital notwendig ist. Notwendig ist Eigenkapital nicht, um überhaupt eine Finanzierung zu bekommen, aber dringend anzuraten. Idealerweise liegt die zur Verfügung stehende Eigenkapitalsumme bei mindestens 20% der Gesamtsumme. Wer über mehr verfügt, kann bei den Zinsverhandlungen noch bessere Konditionen herausholen, aber ein Fünftel sollte es schon sein.

Wer über keinerlei Eigenkapital verfügt, kann auch eine sogenannte Vollfinanzierung bekommen, allerdings ist dieser Weg äußerst riskant. Zum Einen verlangen Banken wesentlich höhere Zinsen für die Finanzierung. Das Darlehen verteuert sich dadurch erheblich. Zum Anderen weiß niemand genau, was die Zukunft bringen wird. Bleiben der Arbeitsplatz und damit das Gehalt sicher? Kann man das volle Risiko über einen wirklich langen Zeitraum von zwanzig bis dreißig Jahren tragen? Was passiert, wenn man erwerbsunfähig wird aus gesundheitlichen Gründen, usw.?

Weshalb eine Vollfinanzierung teurer ist, leuchtet durchaus ein. Wenn der Darlehenswert genau dem Immobilienwert entspricht, wie es bei einer Vollfinanzierung der Fall ist, oder diesen sogar noch übersteigt, weil man nicht einmal das Eigenkapital für Notarkosten und die Grunderwerbssteuer hat, würde die Bank im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Immobilie veräußern. Sie trägt dann das volle Risiko, falls sich eine Immobilie nicht gut verkaufen lässt oder die Preise gerade stark nach unten gegangen sind. Immerhin möchte die Bank sicherstellen, dass sie das geliehene Kapital zurückbekommt, egal in welcher Form.

Idealerweise wird es ratenweise abbezahlt, im schlimmsten Fall aber ist es durch den Gegenwert der Immobilie gesichert. Bei einer Vollfinanzierung, die sogar über dem reinen Immobilienwert liegt, weil Zusatzkosten ebenfalls finanziert werden müssen, läuft die Bank Gefahr, dass sie zu einem sehr frühen Zeitpunkt des Darlehensvertrages nicht ihr investiertes Kapital herausbekommt. Dieses Risiko lässt sie sich durch Zinsaufschläge sehr teuer bezahlen.

Zwanzig Prozent Eigenkapital sollten es schon sein, wenigstens aber das Kapital für die Zusatzkosten für Notar, Grundbucheintragung und Grunderwerbssteuer. Ideal wären 30 %, weil man die besten Finanzierungskonditionen erhält, wenn man nur 70 % zu finanzieren hat. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto besser werden die Konditionen.

Für Bauherren gibt es noch eine Besonderheit:

Da die Immobilie erst noch gebaut werden muss, kann man zur Ermittlung des Eigenkapitals auch die Eigenleistung rechnen. Das bedeutet, jede Tätigkeit am Bau, die nicht von einer Fremdfirma vollbracht werden muss, kann mit angerechnet werden. Für handwerklich geschickte Menschen lassen sich hier gute Summen einsparen, wenn sie möglichst viel selbst am Bau mitarbeiten.